すなすのひとり言

ポジション センターベンチ君って?

投資用マンションを買ってしまった話④

こんにちは、すなすです。

 

もうすぐゴールデンウィークですね。何にもゴールデンなことは無いんですが、、、日頃出来ないようなことをしようと考えてます。長期連休よりも3連休をたくさん作ってほしい、、、

皆さんはどのように過ごしますか?

iko-yo.net

 

今日は「投資用マンションを買ってしまった話④〜リスク〜」について書きたいと思います。

営業マンとの2回目の面談の話です。2回目の面談はリスクについて説明してもらいました。リスクについては、メリット以上に時間をかけて説明するということでしたので、こちらも万全の準備で臨みました。

<面談2日目>リスクについて

面談場所:ファミレス

集合時間:20時

面談形式:2対1(前回と同様 宅建の資格を有している人)

面談時間:2時間半

 

面談内容

  • 投資とリスク
  • 不動産投資におけるリスク(マンション経営のリスク)

  ①空室リスク(最大のリスク)

  ②滞納リスク

  ③老朽化リスク

  ④家賃下落リスク

  ⑤災害リスク

  ⑥景気低迷リスク

  ⑦金利上昇リスク

  • 契約について

 

  • 投資とリスク

不動産投資の最悪を防ぐために、リスクを知っておきましょうという話からスタートしました。

営業マン:どの投資にもリスクが必ず伴います。株、FX、不動産など様々な投資がありますが、絶対に儲かる投資なんてものはありません。もし、絶対に儲かるという話があれば少し疑ったほうがいいかもしれません。投資をするにあたって、得られるリターンではなく、むしろリスクを知っておくことが重要です。リスクを知っていれば、損失を最小限に抑えられる可能性が高まります。それでは、不動産投資における7つのリスクについて説明します。

自分:はい、お願いします。

  •  不動産投資におけるリスク

①空室リスク(最大のリスク)

不動産投資(マンション経営タイプ)の最大のリスクが空室リスクです。入居者がいない場合、毎月7~10万(家賃は部屋で変わります)を自分で支払わなくてはいけません。住んでもない部屋に毎月7万支払うのは勿体ないですよね。年間84万円です。

手取り20万円の場合、三分の一が支払いで消えてしまいます。これは大きな損失です。このリスクを解消するためには、入居者を継続させる必要があります。つまり、入居者が途絶えない人気の物件を買えばこのリスクは全く問題にならないということです。では、人気の物件を購入するためにはどうしたらいいか。

人気の物件を購入する際のポイントは、入居率の確認と立地条件です。入居率が98%を超えているようなマンションや駅から近いマンションは比較的安全と言えます。また、その街の特徴をしっかり調査して、どんな人が生活しているのか、誰に需要があるのか、数年後の街の状態はどうなっているかを調べておくことも大事です。

 

②滞納リスク

入居者に家賃を滞納されるケースがあります。私が購入したマンションは、家賃滞納保障付きなので、家賃滞納の心配はありませんでした。このケースに関しては、不動産会社に事前に聞いておくといいと思います。

 

③老朽化リスク

建物なので、年数が経てば老朽化していきます。ここで一番のリスクは、修繕費用を一括で支払うケースです。一括の場合、数百万かかることもあり、まとまったお金が必要になります。このリスクに関しては、修繕積立基金修繕積立金を毎月支払う形にすれば問題はありません。修繕費用に関しても、不動産会社にどんな形で集めているのか確認しておくといいと思います。

 

④家賃下落

家賃相場=需要と供給のバランスで決まります。空室リスク同様に、人気の物件であれば大幅に下がることはありません。むしろ、家賃上昇する可能性もあります。このリスクに関しても、立地条件で解決できます。

 

⑤災害リスク

地震や火災が起こらないとも限りません。その建物が火災保険・地震保険にしっかり入っているか確認しておくと安心です。

 

⑥景気低迷

景気は気持ちです。上がるときもあれば、下がるときもあります。ここで大事なポイントは景気低迷時に売却しないということです。景気低迷時に売却をしなければ損失は出ません。将来の家賃収入を目的に運用することに切り替えましょう。時代の流れに合わせて運用すれば大きな損失は回避できます。

 

金利上昇

金利が上昇しているということは、景気が上向きになっているということです。自分が所持しているマンションが人気であれば価格も上昇します。このタイミングで売却することも検討できます。

 

①~⑦のリスクに関して、細かく説明してもらいました。特に空室リスクに関しては、大きな金額が動くので、徹底的に説明してもらいました。私が購入したマンションは福岡県のマンションなので、空室リスクは非常に小さいとのことでした。(空室が出ることもあるようですが、、、)空室があっても、ほとんど数か月で入居者が付くようなので、安心してくださいとのことでした。これはもう、営業マンの言葉と福岡県を信じるしかありません。

こんな感じでリスクを説明してもらい、リスクに関しても納得出来たので、契約することに決めました。

次回面談時に、契約を進めていくということで、今回の面談は終わりました。

次回は契約について紹介します。

最後に、リスクの話を聞くまでは、ビビりまくってましたが、話を聞いてそんなに大きなリスクってないんだなと少し安心しました。空室リスクだけ心配ですが、空室が出ないように毎日祈ります。

 空室が出たときはここに詳細を書きます。

 

それでは。